L'état des lieux pour la location • AOD Diagnostics immobilier

SOURCE : Diagnostics-immobilier.pro, Diagamter

Pourquoi faire l'état des lieux ?

L'état des lieux est un comparatif entre l'état d'entrée du locataire et l'état de sortie. C'est de cette comparaison que sera restitué en totalité ou en partie le dépôt de garantie.

L'état des lieux pour les locations de locaux à usage d'habitation principale ou mixte et leurs annexes

L’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties (le propriétaire ou son représentant et le locataire) lors de la remise et de la restitution des clés et se joint au contrat de location. Il est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

Le locataire peut émettre lors de l'état des lieux d'entrées des réserves s'il n'y a pas d'électricité, pour tester le chauffage lors de la période de chauffe et si un gros défaut n'a pas été consigné lors de l'état des lieux d'entrée.

Ainsi, pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut-être complété par l'état des éléments de chauffage. La loi ALUR informe que pour les baux conclus à partir du 27 mars 2014, il y a possibilité de compléter l'état des lieux sous 10 jours.

Comment est constitué l'état des lieux ?

Il doit être rédigé avec des commentaires précis et non simplement des croix dans un formulaire. Il doit comporter une description du logement, du sol au plafond, pièce par pièce. Il doit également comporter des équipements tels que placards, cheminées, éléments de chauffage, avec des détails sur la nature et l’état du logement et le fonctionnement des équipements. Ainsi, chaque élément du bien sera indiqué dans l'état des lieux et permettra une comparaison exacte entre l'état du bien au moment de l'entrée du ou des locataire(s).

Le locataire devant rendre le bien tel qu'il l'a reçue (mis à part le vieillissement naturel du bien). La restitution en totalité ou en partie du dépôt de garantie dépendra de la comparaison entre les deux états des lieux. Il est donc important que vous indiquiez le maximum d'informations pour démontrer que vous avez entretenu le bien.

L'EDL doit obligatoirement être joint au bail. Si aucun état des lieux n'est établi, il est considéré que vous avez eu accès à un bien en parfait état et devez donc le rendre dans le même état

Bien que recommandé, il est non obligatoire pour les locations saisonnières, locaux meublés, logements pour l’exercice d’une fonction ou d’un emploi, locations pour travailleurs saisonniers.

Les obligations

La loi a rendu obligatoire ce constat de l’état des lieux, qu’il convient de joindre au contrat de location.

L’état des lieux décrit l’état d’un logement au début et à la fin d’un contrat de location. En cas de dégradations, ce document permettra de déterminer si des réparations sont imputables au locataire ou au propriétaire.
Il doit être établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties et signé par chacune d’entre elles, lors de la remise et de la restitution des clés. Un état des lieux unilatéral n’a aucune valeur. Ce document est annexé au contrat de bail des logements à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation. L’EDL entrant est valide pour toute la durée du bail et servira de référence pour l’état des lieux de sortie.

Depuis le 27 mars 2014 et l’entrée en vigueur de la loi Alur, les locations meublées sont soumises aux mêmes obligations que les locations vides..

Par la suite, l’état des lieux est devenu obligatoire pour les locations meublées. Le document doit dresser un inventaire précis du mobilier et de l’équipement.

Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 établit une liste exhaustive du mobilier devant se trouver au minimum dans une location meublée. Il s’agit de tous les meubles nécessaires à la vie courante en dehors des effets personnels du locataire : literie avec couverture ou couette, rideaux ou volets dans la chambre, plaques de cuisson, four, réfrigérateur avec au minimum un compartiment surgelés, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères, luminaires, matériel d’entretien ménager.
Si le logement comporte

Une installation de chauffage ou d’eau chaude individuelle
Ou dispose d’un compteur individuel pour une installation collective

Les relevés pour chaque type énergie doivent être indiqués

Entrée et sortie : Déroulement de l'EDL

Etat des lieux entrant

L’état des lieux doit décrire le bien immobilier et ses équipements avec précision. La visite doit se faire dans de bonnes conditions d’éclairage.
Nos diagnostiqueurs AOD diagnostics se montrent très attentifs lors de la rédaction de l'EDL car c’est ce document qui fera foi en cas de litige.

Le propriétaire a obligation de louer un logement et des équipements propres et bien entretenus, toute constatation contraire doit être notée.

Lors de la visite, il faut penser à ouvrir fenêtres et volets, essayer les serrures et les équipements (plaques de cuisson, robinets, lumières, chauffe-eau), vérifier l’état des sanitaires (chasse d’eau, calcaire). Les tâches, moisissures, fissures et rayures doivent être signalées.

Si des équipements apparaissent comme vétustes, le locataire pourra demander leur remplacement en s’appuyant sur le document établi.
Dans le cas ou l’un des compteurs énergétiques n’est pas branché, il faudra le mentionner et émettre des réserves par rapport au fonctionnement des appareils concernés.

Etat des lieux sortant

L’état des lieux sortant doit être réalisé et signé dans les mêmes conditions que l’état entrant. En cas d’absence du locataire, le recours à un huissier est indispensable sinon le document n’aura aucune valeur légale. Le logement doit être dans le même état qu’à l’entrée, le locataire doit donc veiller à éliminer toute trace de saleté ou de moisissures et reboucher les éventuels petits trous dans les murs et autres traces d’aménagements, sauf accord du propriétaire.
Certains bailleurs proposent de réaliser un pré-état des lieux pour éviter tout litige lors de la remise des clés.

Sauf constatation contraire mentionnée sur l’état des lieux sortant, le logement est réputé avoir été rendu en bon état d’entretien. Dans le cas contraire, le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie en fonction du montant des factures de réparation ou de remise en état. Un complément peut être demandé si les dépenses réelles dépassent le montant de la caution.

Les dépenses liées à la vétusté sont à la charge du bailleur. La loi Alur prévoit l’établissement d’une grille de vétusté, mais elle n’a pas encore été publiée à ce jour. Dans l’attente, la valeur des équipements ne doit jamais être facturée au prix du neuf.
Si le locataire quitte les lieux avant la fin du préavis, il a intérêt à remettre les clés et faire établir l’état des lieux à la date de son départ. Ainsi, si le logement est reloué avant la fin du préavis, l’ancien locataire n’aura pas à payer le loyer restant.