Lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier, la surface habitable joue un rôle déterminant. Pourtant, deux types de mesurage coexistent en France : la loi Carrez et la Boutin law. Si leurs objectifs sont similaires — garantir une information fiable à l’acheteur ou au locataire — leurs critères de calcul diffèrent sensiblement. Ces nuances expliquent pourquoi les surfaces mesurées sont souvent inférieures à celles espérées par les propriétaires.
1. La loi Carrez : pour les ventes de lots en copropriété
Objectif :
Le mesurage loi Carrez est obligatoire lors de la vente d’un lot en copropriété (appartement, maison en lotissement, local commercial, etc.). Il vise à informer l’acquéreur de la surface privative exacte du bien.
Surface concernée :
La loi Carrez comptabilise la surface de plancher des locaux clos et couverts, après déduction :
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des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres,
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des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre,
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des dépendances non habitables (cave, garage, balcon, terrasse, etc.).
Particularité :
Ce mesurage s’applique uniquement aux biens en copropriété. Une maison individuelle vendue hors copropriété n’est pas concernée.
2. La loi Boutin : pour les locations de logements à usage d’habitation
Objectif :
The Boutin law, en vigueur depuis 2009, impose au bailleur de mentionner la surface habitable du logement dans le contrat de location. Elle vise à protéger le locataire en garantissant une information précise sur l’espace réellement disponible.
Surface concernée :
La surface habitable correspond à la surface de plancher construite, après déduction :
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des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures,
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des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, vérandas, loggias, séchoirs extérieurs et autres dépendances,
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et toujours des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.
Particularité :
La loi Boutin s’applique aux locations à usage de résidence principale
3. Pourquoi les surfaces Carrez et Boutin diffèrent-elles souvent ?
Malgré des similitudes, plusieurs différences expliquent les écarts entre les deux mesurages :
| Critère | Carrez law | Loi Boutin |
|---|---|---|
| Type de bien concerné | Vente en copropriété | Location à usage d’habitation |
| Dépendances (caves, garages, combles, vérandas…) | Parfois incluses si aménagées et habitables | Toujours exclues |
| Véranda ou loggia close | Oui, si habitable | Non, exclue |
| Mesurage | Surface privative | Surface habitable |
| Objectif | Protection de l’acheteur | Protection du locataire |
Ainsi, un logement peut afficher une surface Carrez supérieure à sa surface Boutin, notamment si le bien comprend une véranda ou un grenier aménagé mais non habitable selon les critères de la loi Boutin.
4. Pourquoi la surface mesurée est souvent inférieure à celle « espérée » ?
Plusieurs raisons expliquent la différence entre la surface « perçue » et la surface « légale » :
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Les hauteurs sous plafond inférieures à 1,80 m :
Les combles, mezzanines ou parties mansardées sont partiellement ou totalement exclues. -
Les épaisseurs de murs et cloisons :
Elles ne sont jamais comptabilisées, contrairement à ce que beaucoup de propriétaires imaginent. -
Les dépendances et annexes :
Balcons, caves, garages ou vérandas ne sont souvent pas pris en compte dans la loi Boutin, et parfois non plus en loi Carrez selon leur nature. -
Les erreurs de plans ou d’estimation visuelle :
Les surfaces déclarées par les anciens propriétaires ou sur les plans d’origine peuvent être approximatives, surtout si des travaux ont modifié la configuration intérieure.
5. L’importance de faire appel à un professionnel certifié
A diagnostiqueur immobilier qualifié utilise des outils précis (télémètre laser, planimètre) et maîtrise les subtilités des deux lois.
Recourir à un professionnel permet :
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d’éviter les erreurs de mesure susceptibles d’entraîner une baisse du prix de vente (si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l’acheteur peut demander une réduction de prix),
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et d’éviter une annulation ou contestation du bail pour information erronée en location.
En résumé
| Point clé | Carrez law | Loi Boutin |
|---|---|---|
| Destinée à | Vente de lots en copropriété | Location à usage de résidence principale |
| Surface calculée | Surface privative | Surface habitable |
| Annexes incluses ? | Oui, si closes et habitables | Non |
| Hauteur minimale | 1,80 m | 1,80 m |
| Risque en cas d’erreur | Diminution du prix de vente | Nullité du bail |
Conclusion
Le mesurage loi Carrez et le mesurage loi Boutin répondent chacun à une finalité précise, mais leurs critères distincts expliquent les écarts fréquents entre les surfaces affichées. Ces différences ne traduisent pas une erreur, mais la rigueur légale imposée pour protéger les acquéreurs et les locataires.
Pour éviter toute mauvaise surprise, mieux vaut confier ces mesurages à un professionnel certifié, gage de fiabilité et de sécurité juridique.
