Les pièces prises en compte dans la surface habitable d’une maison

Qu’est-ce que la surface habitable ?

La surface habitable est une notion de droit immobilier. Elle est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation :  

« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. » 

Salon

Comment calculer la surface habitable ?

Pour calculer ou vérifier la surface habitable d’un logement, on additionne les superficies (= longueur x largeur) de chaque pièce (salon, cuisine, chambres, salle à manger, salle de bain, toilettes, couloir, combles aménagés…) dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètres. Toute pièce à usage quotidien, telle qu’une buanderie ou un placard, est à prendre en compte dans ce calcul.  

Il faut ensuite soustraire à cette somme la surface occupée par chaque élément de construction : murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.  

Dans le tableau ci-dessous, découvrez la liste des pièces à prendre en compte, ou non, dans le calcul de la surface habitable :  

Pièce de la maison Inclus dans le calcul de la surface habitable
Pièces de vie (chambre, salon, salle à manger) Oui
Cuisine Oui
Salles de bain et toilettes Oui
Couloirs Oui
Buanderie et placards Oui
Combles aménagés Oui
Combles non aménagés Non
Caves, sous-sol et remises Non
Garages Non
Terrasses, loggias, balcons Non
Séchoirs extérieurs au logement Non
Vérandas Non
Locaux communs Non

Quelle différence entre surface de plancher et surface habitable ?

La surface de plancher permet de connaître l’autorisation d’urbanisme requise pour son projet de travaux ou de construction. Elle correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. 

Contrairement à la surface habitable, le calcul de la surface de plancher inclut : 

  • La surface de l’ensemble des murs et cloisons intérieurs, 
  • Les combles aménageables mais non aménagés, 
  • L’ensemble des sous-sols, qu’il s’agisse de sous-sols aménagés, de sous-sols aménageables ou de caves, même avec une hauteur sous plafond dépassant 1,80 m, 
  • Les vérandas couvertes et fermées, qu’elles soient chauffées ou non, 
  • Et enfin les pourtours de piscines couvertes dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. 
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