Vous envisagez de vendre votre maison ou votre appartement ? Avant de signer un compromis de vente, plusieurs diagnostics immobiliers peuvent être obligatoires.
Le vendeur doit constituer un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) regroupant les différents diagnostics nécessaires à la vente du bien. Leur nombre dépend notamment de l’année de construction du logement, de ses installations, de sa localisation et, dans certains cas, de sa situation en copropriété.
Pour éviter les mauvaises surprises et préparer votre vente dans de bonnes conditions, voici la checklist complète des diagnostics immobiliers à prévoir avant une vente.
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- Pourquoi réaliser les diagnostics avant la mise en vente ?
Les diagnostics immobiliers ne sont pas uniquement une formalité administrative. Ils permettent à l’acquéreur de connaître certaines caractéristiques et certains risques liés au logement avant de s’engager.
Dans la majorité des cas, il est préférable de réaliser l’entièreté des diagnostics avant même de publier l’annonce immobilière.
Cela permet notamment :
- de disposer d’un DPE valide pour l’annonce ;
- de connaître à l’avance les éventuelles anomalies des installations ;
- d’éviter de devoir organiser une intervention dans l’urgence avant la signature du compromis ;
- de transmettre rapidement le DDT au notaire et à l’acquéreur ;
- d’avoir une vision plus précise de l’état du logement.
Le DDT doit être annexé aux documents de vente selon les règles applicables au bien. En copropriété, d’autres documents concernant l’immeuble et le lot peuvent également être nécessaires.
2. La checklist des diagnostics immobiliers avant une vente
Tous les logements ne sont pas concernés par les mêmes diagnostics.
Voici les principaux diagnostics susceptibles d’être demandés lors de la vente d’une maison ou d’un appartement.
☑️ Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE est obligatoire dans la plupart des ventes de logements.
Il permet notamment d’évaluer la consommation d’énergie du logement et ses émissions de gaz à effet de serre.
La classe énergétique, allant de A à G, doit également apparaître dans l’annonce immobilière.
Le DPE est donc généralement l’un des premiers diagnostics à prévoir lorsque vous mettez votre logement en vente.
À retenir : si votre DPE est ancien ou si des travaux importants ont été réalisés depuis sa réalisation, il peut être nécessaire de vérifier sa validité ou d’en réaliser un nouveau.
3. Le diagnostic amiante
Le diagnostic amiante concerne notamment les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Le diagnostiqueur recherche les matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante dans les parties concernées du bâtiment.
L’amiante peut notamment être rencontré dans certains :
- éléments de couverture ;
- conduits ;
- plaques en fibrociment ;
- calorifugeages ;
- dalles ou revêtements ;
La présence d’amiante ne signifie pas nécessairement que le logement est dangereux ou qu’il faut retirer immédiatement le matériau. Le traitement à prévoir dépend notamment de l’état du matériau et de sa situation.
4. Le diagnostic plomb (CREP)
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949.
Le diagnostic recherche principalement la présence de plomb dans les peintures.
Il permet d’identifier les éléments contenant du plomb et d’évaluer leur état de conservation.
Si votre logement est ancien, il est donc important de vérifier sa date de construction avant de déterminer les diagnostics à réaliser.
5. Le diagnostic électricité
Le diagnostic de l’installation intérieure d’électricité est obligatoire lorsque l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans.
Le diagnostiqueur contrôle notamment différents éléments de l’installation électrique afin d’identifier les anomalies susceptibles de présenter un risque pour la sécurité des occupants.
Ce diagnostic ne constitue pas une mise aux normes complète de l’installation.
Un rapport peut donc faire apparaître des anomalies sans que le vendeur soit nécessairement obligé de réaliser les travaux avant la vente.
6. Le diagnostic gaz
Le diagnostic gaz concerne les installations intérieures de gaz de plus de 15 ans.
Le diagnostiqueur contrôle notamment différents éléments de l’installation afin d’identifier les éventuelles anomalies pouvant présenter un danger.
Comme pour l’électricité, le diagnostic permet de dresser un état de l’installation. Il ne correspond pas à une rénovation ou à une mise en conformité complète.
7. Le diagnostic termites
Le diagnostic termites dépend de la localisation du logement.
Il est obligatoire lorsque le bien se situe dans une zone faisant l’objet d’un arrêté préfectoral concernant le risque de termites.
Dans les secteurs concernés, ce diagnostic peut donc être indispensable lors de la vente d’une maison ou d’un appartement.
Dans les Bouches-du-Rhône, la question des termites est particulièrement importante pour les propriétaires qui souhaitent vendre leur bien.
Il est donc recommandé de vérifier la situation de la commune avant la vente.
8. L’état des risques et pollutions (ERP)
L’état des risques et pollutions, souvent appelé ERP, informe l’acquéreur sur différents risques auxquels le bien peut être exposé.
Selon la localisation du logement, l’ERP peut notamment prendre en compte certains risques :
- naturels ;
- miniers ;
- technologiques ;
- sismiques ;
- liés au retrait-gonflement des argiles ;
- pollution des sols ;
- radon, selon les situations ;
- et certains autres risques prévus par la réglementation.
L’ERP est particulièrement important car les informations sont directement liées à la parcelle cadastrale du bien.
Il doit être établi avec des informations à jour et remis dans les conditions prévues lors de la vente.
9. Le mesurage Loi Carrez
Si vous vendez un lot de copropriété, la superficie privative Loi Carrez doit être indiquée dans les documents de vente.
Le calcul de la superficie Loi Carrez répond à des règles précises.
Certaines surfaces ne sont notamment pas prises en compte de la même manière que la surface habitable.
C’est pourquoi il peut exister une différence entre :
surface habitable ≠ surface Loi Carrez ≠ surface au sol
Une erreur de mesurage peut avoir des conséquences sur la vente. Il est donc préférable de faire réaliser un mesurage précis lorsque cela est nécessaire.
10. Et pour une maison individuelle ?
La liste des diagnostics dépend principalement des caractéristiques du bien.
Pour une maison, il peut notamment être nécessaire de prévoir :
☐ DPE
☐ Amiante si le permis de construire est antérieur à juillet 1997
☐ Plomb si le logement a été construit avant 1949
☐ Électricité si l’installation a plus de 15 ans
☐ Gaz si l’installation a plus de 15 ans
☐ Termites si le bien est situé dans une zone concernée
☐ ERP
☐ Autres documents ou diagnostics selon la situation du bien
Il faut donc éviter de penser qu’il existe un « pack obligatoire identique pour toutes les maisons ».
La liste doit être déterminée en fonction du logement.
11. Et pour un appartement ?
Pour un appartement, les diagnostics peuvent également dépendre :
- de l’année de construction ;
- de l’âge des installations électriques et gaz ;
- de la localisation ;
- de la situation du bien en copropriété.
Le vendeur doit également fournir différents documents relatifs à la copropriété.
Le DDT fait partie des documents remis à l’acquéreur dans le cadre de la vente, parallèlement aux autres informations obligatoires concernant la copropriété.
12. Quand faut-il réaliser les diagnostics ?
L’idéal est de ne pas attendre la signature du compromis.
Avant la mise en vente
C’est le moment idéal pour contacter le diagnostiqueur.
Vous pouvez ainsi :
- vérifier quels diagnostics sont nécessaires ;
- réaliser les diagnostics ;
- connaître les éventuelles anomalies ;
- disposer d’un DPE pour votre annonce ;
- préparer le dossier de vente.
Au moment du compromis
Les diagnostics doivent être disponibles dans les délais prévus afin que l’acquéreur puisse en prendre connaissance.
Attendre le dernier moment peut donc retarder la signature si un document manque ou doit être actualisé.
13. Quels documents préparer pour le diagnostiqueur ?
Pour faciliter son intervention, le propriétaire peut préparer différents documents disponibles concernant le logement.
Il peut notamment être utile de fournir :
- les anciens diagnostics ;
- les factures de travaux ;
- les documents relatifs aux installations ;
- les factures ou justificatifs concernant le chauffage ;
- les documents concernant d’éventuels travaux de rénovation énergétique ;
- les plans du logement lorsqu’ils sont disponibles ;
- les documents relatifs à la copropriété pour un appartement ;
- les autorisations d’urbanisme ou documents relatifs à certains travaux, lorsqu’ils sont disponibles.
Plus le diagnostiqueur dispose d’informations fiables sur le logement, plus la préparation de la mission est simple.
14. Faut-il faire des travaux avant les diagnostics ?
Pas nécessairement.
C’est une question que se posent beaucoup de vendeurs.
Un diagnostic électrique qui fait apparaître des anomalies ne signifie pas automatiquement que toute l’installation doit être remplacée.
De la même manière, la présence d’amiante ne signifie pas nécessairement qu’il faut retirer immédiatement les matériaux concernés.
Les diagnostics permettent avant tout d’établir un état du bien selon des méthodes et des critères réglementaires.
En revanche, lorsqu’une anomalie importante est identifiée, le propriétaire peut décider de réaliser des travaux avant la vente.
Dans certains cas, cela peut également améliorer la présentation du bien aux futurs acquéreurs.
15. Combien coûte un diagnostic immobilier avant une vente ?
Le prix dépend du nombre de diagnostics à réaliser, de la superficie du logement, de son année de construction, de ses installations et de sa localisation.
Un appartement récent avec peu de diagnostics nécessaires sera généralement moins coûteux à diagnostiquer qu’une grande maison ancienne nécessitant plusieurs contrôles.
Il n’existe donc pas un tarif unique pour un diagnostic immobilier avant vente.
Le plus simple est de demander un devis correspondant précisément aux caractéristiques du bien.
16. Checklist finale avant de vendre votre logement
Avant de mettre votre bien en vente, pensez à vérifier :
☐ Date de construction du logement
☐ Date et validité du DPE
☐ Présence d’une installation électrique de plus de 15 ans
☐ Présence d’une installation gaz de plus de 15 ans
☐ Permis de construire antérieur à juillet 1997
☐ Construction antérieure à 1949
☐ Situation de la commune concernant les termites
☐ État des risques et pollutions
☐ Mesurage Loi Carrez si copropriété
☐ Anciens diagnostics disponibles
☐ Travaux réalisés depuis les derniers diagnostics
☐ Documents relatifs à la copropriété si nécessaire
☐ Rendez-vous avec un diagnostiqueur certifié
En résumé
La réalisation des diagnostics immobiliers est une étape importante de la préparation d’une vente.
La liste des diagnostics obligatoires dépend de plusieurs critères : type de logement, année de construction, âge des installations, localisation et situation du bien.
Anticiper cette étape permet au vendeur de préparer son dossier plus sereinement et d’éviter de retarder la signature de la vente.
Si vous souhaitez connaître précisément les diagnostics nécessaires pour votre logement, AOD Diagnostics vous accompagne pour réaliser vos diagnostics immobiliers avant vente dans les Bouches-du-Rhône.
Que vous vendiez une maison ou un appartement, demandez votre devis afin d’obtenir une liste adaptée aux caractéristiques de votre bien.
*Article rédigé avec l’aide d’outils d’intelligence artificielle et vérifié par AOD Diagnostics
